В прошлом году администрация Архангельска выдала в ДВА раза меньше разрешений на строительство. Почти по 300 капитальным объектам (в основном жилью) застройщики получили отказы.
Какие последствия может иметь такая тенденция? Давайте порассуждаем и посчитаем. И ответим на вопрос: куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями, которыми руководствовались инициаторы столь масштабного сокращения…
Итак, вот цифры…
За 2008-15 годы в столице Поморья было введено в строй более 640 тысяч квадратных метров нового жилья.
На начало 2015 года тогда еще администрацией Архангельска было выдано 237 разрешений на строительство жилых домов.
Из них 77 — на многоквартирные дома общей площадью 417 тысяч квадратных метров (проектные данные) и 160 — на индивидуальные дома общей площадью 23,6 тысячи квадратных метров.
Тогдашнее руководство мэрии сейчас принято ругать…
Мол нараздавали застройщикам земли и разрешений. При этом почему-то упускается из вида очевидный факт: очередь из инвесторов, желающих вложить собственные средства в строительство жилья в нашем специфическом городе, не стоит.
А иногородние застройщики из Москвы, Санкт-Петербурга, Мордвы и Чувашии, привлеченные в качестве подрядчиков по строительству соцдомов, проявили себя мягко говоря не очень. Причем без разницы, кто заключал с ними контракт — город как в случае с домами на Доковской и в Цигломени, или область — на Московском проспекте.
Еще одно важно соображение: выдача разрешение на строительство — мощный стимул для привлечения частных инвестиций в город.
Если принять за основу показатель расчетной себестоимости строительства в 30 тыс. рублей за 1 кв. м, то на начало 2015 года объем ожидаемых инвестиций в строительство жилья в Архангельске превышал 11 млрд. рублей.
А потенциально застройщики планировали вложить в эту сферу более 15 млрд. рублей.
По оценке экспертов, суммарные затраты на новое жилье в Архангельске на душу населения были сопоставимы с таковыми Москве.
При этом в столице Поморья 90% объема жилищного строительства осуществляется за счет частных инвестиций застройщиков, а в Москве половину средств вкладывает государство.
Не стоит забывать и о таком важном показателе как трудовая занятость. Принято считать, что один работник на стройке обеспечивает занятость 7 человек в смежных отраслях.
Следовательно, чем больше реализуется проектов в сфере строительства, тем больше спрос на рабочую силу, что объективно способствует сокращению безработицы, а также росту собираемости налогов, прежде всего НДФЛ, который составляет основу доходной части городского бюджета.
К тому же, каждый введенный в эксплуатацию объект — это рост базы по земельному налогу и налогу на имущество.
Окинув взглядом недавнее прошлое, мы увидим, что на конец 2015 года общая площадь строящегося сейчас в столице Поморья жилья превышала 350 тысяч квадратных метров.
Из них сдано в 2016 году 84,5 тыс. кв. м, в 2017 году — примерно 110 тыс. кв. м.
Следовательно, пройдет, год-два и запас квадратных метров, обеспеченный разрешениями, выданными прежним руководством города будет исчерпан. А адекватного замещения не наблюдается…
Наоборот, в прошлом году количество разрешений на строительство сократилось в ДВА раза.
Одновременно запущен процесс пересмотра генплана и связанной с ним градостроительной документации: проектов планировок районов города, правил землепользования и застройки, регламентов и т. д.
Само по себе это дело не быстрое, и при всех плюсах его главный минус — отсутствие утвержденных «правил игры», что порождает ситуацию неопределенности. А это вряд ли приводит в восторг потенциальных инвесторов.
Объективно сокращение в ДВА раза числа выданных разрешений в ближайшей перспективе приведет к неизбежному падению объемов нового строительства.
Застройщики, сдавая объекты в эксплуатацию, не смогут замещать их новыми проектами.
Цикл производства нарушится, последует сокращение персонала, расторжение договоров с субподрядчиками, вывод техники в простой с ростом затрат на ее содержание.
Итогом станет сокращение объемов возводимого жилья, рост его стоимости и цены квадратного метра, что при достаточно низкой платежеспособности населения ударит по спросу, падение которого приведет к еще большему сжатию объемов строительства.
«Эффект домино» превратится в замкнутый круг, выбраться из которого инициаторам «благих намерений» будет ой как не просто. С учетом сокращение объема инвестиций и поступления налогов в горбюджет, картина получается не радостная.
А впереди серьезные изменения федерального законодательства, отмена долевого строительства, что само по себе приведет к удорожанию новостроя.
И никакие федеральные средства на расселение аварийного жилфонда положение не спасут, ибо существенного влияния на ситуацию на рынке жилья квартиры на окраинах не окажут.
Вот такая получается новая стратегия для Архангельска.