Президентом России Владимиром Путиным поставлена важнейшая стратегическая задача — к 2030 году построить 1 млрд м² нового, современного жилья. Поэтому федеральное правительство требует, чтобы во всех регионах была активно развёрнута работа по подготовке площадок для такого масштабного строительства. В том числе и за счёт привлечения внебюджетных средств девелоперских компаний.
Именно эту задачу и решает первый в Архангельской области масштабный инвестиционный проект, реализуемый Группой «Аквилон» в Северодвинске, заключённый в феврале текущего года между администрацией города корабелов и «Аквилон».
Он закрепляет обязательства инвестора по строительству детсада и благоустройству общедоступной рекреационной зоны на берегу озера Театральное. Но у жителей много вопросов: что будет построено, что ещё, помимо жилья, входит в реализацию проекта и сколько это стоит?
Из общей площади участка 95,6 тысячи м² детсад займет 5,6 тысячи м² (в том числе 855 м² само здание, остальное — прилегающая благоустроенная территория). Жилая застройка — сами здания займут 10,4 тысячи м², т. е. порядка 11% общей площади участка. Остальное отводится под благоустройство и озеленение.
Парк площадью примерно 2,5 га также делает застройщик и передаёт муниципалитету. Плюс берегоукрепление озера Театральное. Общий объём инвестиций — 2,14 млрд рублей. Из них 10,3% — инвестиции на детсад и парк.
— Много вопросов о количестве домов, квартир, плотности застройки. Эти параметры не поменяются в сторону увеличения?
— Нет, все градостроительные параметры зафиксированы в инвест-контракте. 9 домов высотностью в 8-9 этажей, всего до 50 тысяч м² жилья. Это порядка 700-750 квартир. Для понимания: ЖК «Парус», завершивший архитектурный ансамбль пл. им. Пашаева, — это 42 тысячи квадратный метров, и он расположен на участке около 2,5 га. В случае с 100-м кварталом площадь участка — в четыре раза больше, — подчеркнул Александр Фролов.
— Какую выгоду получает муниципалитет от реализации проекта?
— Это пилотный проект по строительству жилья не только в Северодвинске, но и в Архангельской области в рамках того законодательства, которое нам сегодня предлагает федеральный центр.
Если мы вспомним историю, то после завершения строительства ЦУМа и драмтеатра уже более четверти века эта территория в центре города — белое пятно. Его называют и криминальным районом, и просто болотом. А ведь по градостроительной документации с советских времен там всегда предполагалась плотная жилая застройка.
И речь о парке не шла. Был проект строительства здесь торгового центра. И, слава Богу, что там не стоит сейчас очередное безликое одноэтажное здание. Выгоду получает не муниципалитет, а город и горожане. За счёт средств инвестора появляется возможность облагородить данную территорию, не расходуя бюджетные ресурсы, — сказал Олег Бачериков, заместитель главы Северодвинска по финансово-экономическим вопросам.
— Есть группа неравнодушных северодвинцев, которые выступают против строительства жилья и хотят парк на всей территории квартала № 100. Во сколько обойдётся такой парк площадью в 10 га? Это вообще возможно?
— По самым ориентировочным подсчётам, минимальное приведение в порядок данной территории за счёт бюджета обошлась бы городу более чем в 600 млн рублей, поскольку там неподготовленная территория. Необходимо выполнение большого объёма земляных работ, модернизация сетей.
Не говоря уже об обустройстве собственно парка. На сопоставимые средства по программе «Безопасные и качественные автомобильные дороги» за последние 2 года была отремонтирована половина дорог Северодвинска. То есть нам не ремонтировать дороги? Только потребность на текущий ремонт школ и детсадов также оценивается в эквивалентную сумму.
Таким образом, реализация данного проекта позволяет горожанам жить здесь и сейчас: ездить по нормальным дорогам, ходить по отремонтированным тротуарам, посещать детсады и учится в школах. По программе «Формирование комфортной городской среды» город получает из федерального и областного бюджета в среднем 52 млн рублей в год. Со следующего года эта цифра уменьшится.
Если эти деньги направить только на парк в 100-м квартале, то нам на 12 лет надо забыть обо всем остальном: о дворах, тротуарах, территориях общего пользования.
Получается гигантский проект, который несоизмерим с городом, с численностью его населения. Ведь это не просто расчистка существующей территории. Это её обустройство. Насколько это целесообразно — большой вопрос. Для справки: расходы на строительство парка «Зарядье» в Москве площадью 13 га составили 14 млрд рублей. Это почти в три раза больше, чем было предусмотрено в начале реализации проекта, — пояснил Олег Бачериков.
— В рамках нашего проекта предусмотрена рекреационная зона площадью 2,5 га. И нам кажется, этот парк на берегу озера может стать «изюминкой» города. Мы получили «обратную связь» с горожанами, те предложения о приоритетах наполнения парка.
Основные позиции включены в инвест-контракт, но наша задача — построить парк, который будет востребован людьми, чтобы им пользовались все жители. Это главная задача. И мы также понимаем сложность её решения — берег озера заболочен, там необходимы серьёзные работы по берегоукреплению, — считает Александр Фролов.
— Почему изменилось градостроительное назначение территории, и на ней стала возможна жилая застройка?
— Данная территория никогда не предусматривала строительства на ней парка. Есть архивные документы, которые подтверждают, что на данной территории в 1980-е и в начале 1990-х годов предусматривалась исключительно жилая застройка общей площадью 61 тысячу м².
После распада СССР большинство глобальных строек было приостановлено. Об этот говорит и тот факт, что в городе много объектов незавершённого строительство. По моему мнению, если бы в стране было всё благополучно, то это проект был бы реализован, и квартал № 100 был бы достаточно плотно застроен. Если говорить о градостроительной документации, то дело в том, что в правилах землепользования и застройке эта зона имела наименование «Зона деловых, общественных и культурно-бытовых учреждений», а одним из видов использования этой зоны в тех же правилах была указана «Многоэтажная жилая застройка высотностью до 9-ти этажей».
То есть существовало противоречие между наименованием и видом разрешенного использования, и оно было устранено. В генеральный план и правила землепользования и застройки внесены соответствующие изменения, которые вступили в законную силу.
Поэтому сейчас это зона деловой, общественной и жилой застройки. И также закреплено ограничение этажности в 9-ть этажей, что указано и в инвест-контракте, и в разрабатываемом проекте планировки территории, — отметил Антон Кириллов, начальник управления градостроительства и земельных отношений администрации Северодвинска.
— Было много вопросов о судьбе деревьев, которые есть на территории. Каким образом застройщик их должен сохранить, пересадить, возместить зелёные насаждения?
— У нас действуют правила благоустройства, по которым за каждое дерево застройщик обязан посадить два. Мы активно сотрудничаем с «Аквилоном». Думаю, что часть зелёных насаждений будет сохранена.
А те, которые будут сведены, компенсированы посадками в двойном объёме. 30 ноября состоялась комиссия с участием представителя застройщика. Был осмотрен весь участок и сосчитаны все зелёные насаждения, о чём составлен акт, — рассказала Лилия Элимелах, начальник отдела экологии и природопользования администрации Северодвинска.
— Как решается вопрос с транспортной развязкой? Не будет ли пробок на улице Ломоносова?
— Улица Ломоносова у нас — четырёхполосная дорога. И квартал № 100 ничем не отличается от смежных кварталов. Например, застройка напротив — в три раза больше, но проблем с въездом и выездом нет. Мы считаем, что выезд с данной территории будет обеспечен, — пояснил Антон Кириллов.
— Вопрос про парковки для автомобилей. Сколько их будет?
— Количество парковочных мест рассчитано исходя из действующего в Северодвинске норматива — 350 машиномест на 1 тысячу человек. То есть фактически одна парковка на семью. Всего около 800 парковочных мест.
При этом сейчас в городе на тысячу человек приходится 273 автомобиля, следовательно, парковки спроектированы с запасом. Предусмотрены подземные паркинги под всеми домами, хотя их строительство в Северодвинске с учётом грунтов — серьёзная инженерная задача, а также наземные гостевые парковки. Никаких отклонений от нормативов не будет, — отметил Александр Фролов.
— Нужно ли вообще Северодвинску такое количество нового жилья?
— Безусловно, потребность в новом жилье есть, и обновление жилого фонда — это естественный процесс. Сейчас в городе вводится в строй жилья в разы больше, чем 10 лет назад, примерно 70 тысяч м² в год.
При этом сокращение численности населения сейчас значительно ниже, молодое население растёт, в том числе мы имеем положительное сальдо миграции. Проект предусматривает ввод 50 тысяч м², причем не одномоментно, а за 2-3 года. То есть никакого резкого всплеска и катаклизма не будет. Инициатор проекта наверняка просчитал все риски, в том числе потенциальный платежеспособный спрос населения Северодвинска, — говорит Олег Бачериков.
— Мы постоянно анализируем ситуацию на рынке, просчитываем потребность в жилье и понимаем спрос. Строить для того, чтобы никто не покупал, никто не будет. Мы хотим сделать здесь неординарный проект, который бы стал украшением города.
Автором архитектурно-градостроительного решения является Михаил Мамошин, известный российский архитектор. Среди его реализованных проектов — новая набережная в Архангельске. Мы стремимся к тому, чтобы этот проект был ещё лучше и с точки зрения архитектуры, и по комфорту для жителей, — отметил Александр Фролов.
— Есть ли альтернативный вариант для общегородского парка?
— Более четверти века участок фактически не использовался. Да, там была автостоянка, был рынок. Но сейчас это пустырь — весьма непривлекательный и проблемный. Никаких общественных инициатив по его обустройству всё это время не было.
Когда год назад мы обсуждали стратегию города до 2030 года, никаких предложений по созданию парка в квартале № 100 не поступало. Не была озвучена эта тема и на общественных слушаниях по проекту стратегии. Нужно также учитывать, что помимо огромных затрат на создание парка, нужно будет ещё его и содержать.
В городе много работы по обустройству дворов и общественных пространств — на десятилетия вперёд. Есть куда приложить и бюджетные средства, и средства бизнеса, и силы инициативных горожан. Отказываться от инвестиционного проекта, от муниципально-частного партнёрства, о развитии которого постоянного говорит федеральный центр, сейчас неразумно, — отметил Олег Бачериков.
— В качестве альтернативы можно рассматривать территорию квартала № 150 — в районе ул. Юбилейная и ул. Чеснокова. Площадь там чуть больше, она также не благоустроена. К нам поступило более 450 обращений горожан по закреплению данной территории в генеральном плане как рекреационной зоны, — рассказал Антон Кириллов.
— Когда будет открыт парк? Известно, что Группа «Аквилон» объявила открытый конкурс на проектирование парка на берегу озера Театральное. Могут ли жители внести свои предложения? И когда в целом будет реализован проект?
— Общая практика строительства говорит о том, что благоустройство делается в конце, на последнем этапе. Но мы приняли решение, что начнём строительство парка на первом этапе, вместе с жильём. С тем, чтобы не возникало сомнений по выполнению наших обязательств.
Сейчас разрабатывается проект, мы его предоставим на согласование и начнём делать уже в следующем году. Наша идея заключается в том, чтобы максимально учесть пожелания всех горожан по наполнению парка. Мы хотим, чтобы он функционировал круглый год.
Кроме того, нужно понимать, что помимо парка в 2,5 га, значительная территория отводится под благоустройство и озеленение непосредственно у жилых домов: создаются новые бульвары, каждый дом получает свой благоустроенный двор. Мы планируем, что весь проект — с детсадом и жилой застройкой — будет реализован за 5 лет. Я считаю, что северодвинцы достойны жить в современных, красивых, интересных, комфортных домах, которые будут украшать город, — сказал Александр Фролов.
Все фото представлены Группой «Аквилон».