Несколько лет назад наше издание выпускало обзоры районов Архангельска. Со временем районы кончились, да и город небольшой. Рассказывать соломбальцам, как там живётся ближе к центру, бессмысленно, поскольку все так или иначе гуляют по городу и имеют представление о ситуации.
Новые дома — совсем другое дело. После продления Московского проспекта в те земли ломанулись буквально все местные (и не только) застройщики, в их предложениях можно легко запутаться, тем более, когда каждый хочет показать свой дом лучшим среди конкурентов.
Объектами исследования станут ЖК «Стелс» от застройщика «АГР», ЖК «93-я серия» от «Нового района», ЖК «Сосновка» от «СМК» и «Журавли» от «Союзархстрой». Это не топ от лучшего к худшему или наоборот, а объективный взгляд на 4 дома из разных категорий и от разных застройщиков, доступных большинству тех, у кого в планах на ближайшее будущее значится смена места жительства.
Где-то с подготовкой материала помогли будущие квартиранты, уже купившие жилплощадь и периодически посещающие стройки, где-то пришлось пробираться на объекты самостоятельно и получать недостающую информацию из открытых источников.
Все эти строящиеся дома объединяют одни и те же плюсы и минусы, обусловленные расположением, поэтому в определённых аспектах их оценка будет разниться не слишком сильно.
К примеру, среди отрицательных моментов часто упоминается удалённость от центра, но эта категория весьма условна, поскольку, во-первых, речь идёт не о Москве, а об Архангельске. В наших широтах слово «удалённость» измеряется в десятке лишних минут до определенной точки. А, во-вторых, обладателям личного автомобиля вообще не стоит переживать о расстоянии до центра. Им важнее наличие свободной парковки у дома.
Всё-таки, мы говорим о Майской Горке (Варавино, например, куда дальше и субъективно неудобней). Что от ЖК «Сосновка», что от ЖК «Журавли» до улицы Логинова на автобусе можно доехать за 30-40 минут, если без пробок. Вопрос лишь в расстоянии до остановки и доступности разных маршрутов. Что интересно, от «Сосновки» дойти пешком до ТЦ «Вертикаль» получилось даже быстрее, чем пробираться козьими тропами от ЖК «93 серия», хотя казалось бы.
Неоспоримый общий плюс — две новых школы, две старых. Много детских садов прямо под окнами или в соседних дворах. И будет ещё больше. Причем, седьмая и 95-я школы совсем новые, современные с соответствующей инфраструктурой.
Стройка нового детского сада 
У родителей из новых ЖК есть выбор, которого многие лишены: возможность решить, в какую школу пойдёт их ребенок, причем, каждая будет относительно недалеко от дома. Седьмая считается образцово-показательной, как минимум, из-за автографа президента в рамке. 95-я — самая новая и совремнная. 25-я имеет статус гимназии и этим всё сказано, однако попасть туда сложнее, чем в остальные. 35-я — обычная МБОУ СОШ — не хуже и не лучше других районных школ в городе.
За качество детсадов ручаться не можем, но отметим, что они присутствуют в количестве один на квартал. Рядом с «Сосновкой» застройщик возводит ещё один, а «93 серия» буквально упирается в территорию школы и детского сада.
С другой стороны, больше в новых кварталах делать нечего. Там уже построены базовые вещи: продуктовые магазины, несколько спортивных объектов, но больше ничего. Большинство детских площадок — горка и песочница. Такие «развлечения» застройщики ставят для галочки, чтобы без лишних затрат вписаться в правила благоустройства. Есть надежда, что в домах с более поздним сроком сдачи учтут эту ошибку и территрия возле них будет сделана уровнем на голову выше.
Впрочем, подобная среда — бич всех не центральных территорий. В Соломбале, Маймаксе, на Сульфате или Фактории тоже немногим больше развлечений, кроме купить поесть и поспать после работы.
Характерное отличие — улица Карпогорская. Вот это действительно магистраль, построенная там, где раньше волки гадили. Причем, единожды прогулявшись по ней, можно решить, что волки только вчера сбежали оттуда, роняя кал. Более густо «заминированной» улицы сложно найти во всём Архангельске.
Ровный и новый асфальт фактически непригоден ни для людей, ни для машин. Пешеходам приходится осваивать походку героев фильма «Дюна», чтобы не вляпаться в очередной весенний сюрприз, а водители используют Карпогорскую, как длинную парковку, ведь улица до сих пор тупиковая, поскольку закрыта из-за ремонта труб, проходящих над трассой в районе перекрёстка с Московским проспектом. Впрочем, рано или поздно её-таки откроют и парковаться придётся где-то ещё.
Красоты пейзажу добавляют виды по правую сторону (шиномонтаж, разрушенные гаражи, грязный ивняк) и перевернутые урны. Серьезно, кто-то не поленился, прошел по всей улице и опрокинул КАЖДУЮ мусорку. После масштабного ремонта атмосфера на этой дороге действительно изменилась, но теперь её, как ничто лучше, характеризует слово «окраина».
К сожалению, два ЖК из списка выходят прямо на Карпогорскую, но об этом позже.
Контрпримером Карпогорской является новый Московский проспект. Собачников, мам с колясками и детей там гораздо больше, однако это чистая, широкая пешеходная зона. Устроить ралли на великах на выделенной дорожке — сплошное удовольствие. Местные школьники об этом знают и съезжаются именно сюда.
Следующий плюс вытекает напрямую из минуса, описанного выше. То, что уже построено, у Майской Горки никто не отнимет, но теперь район получил перспективу. Ничто в Архангельске не растет так активно, как Майская Горка, внимание и городских, и областных властей приковано к данной территории. Большая часть того, на что в будущем будут уходить бюджеты на развитие и благоустройство, непременно построится именно здесь.
Что говорить, если даже президент Путин, всегда проезжавший Архангельск насквозь, в 2023 году остановился именно в школе № 7, что стоит в новом районе.
С полученными вводными приступим-таки к обзору строящихся жилых комплексов. Первым в списке будет ЖК «Стелс». Про остальные читайте в следующих материалах по теме, которые не заставят себя долго ждать.
ЖК «Стелс» — один из тех проектов, которые на первый взгляд выглядят привлекательными исключительно из-за цены. На фоне общего удорожания жилья в Архангельске предложение кажется доступным: сравнительно низкая стоимость квадратного метра, возможность воспользоваться льготными программами вроде семейной и арктической ипотеки, а также близкий срок сдачи — весна 2026 года с передачей ключей с июля.
Для покупателей, которым важно как можно быстрее переехать в новое жильё и не ждать несколько лет, это действительно может выглядеть как аргумент. Только сэкономив единожды, можно переплачивать всю оставшуюся жизнь, ведь смена квартир сегодня непозволительная роскошь, особенно для тех, кому и на первоначальный взнос накопить тяжело.
Кроме тогго, застройщик предлагает разные форматы квартир: от студий и однокомнатных до более просторных двух- и трёхкомнатных вариантов. На территории предусмотрена детская площадка — обязательный минимум для современного двора.
Собственная детская площадка только в буклетах выглядит, как преимущество, но на огромный ЖК одна горка, один турник и одна песочница — веселье на всю жизнь и все деньги.
На цене и относительно удобном располажении плюсы, фактически, заканчиваются, а вот список недостатков оказывается куда длиннее и существеннее.
Первое, что бросается в глаза, — архитектура здания. Визуально ЖК «Стелс» выглядит как проект из прошлого десятилетия. Простая коробка без выразительных фасадных решений, без продуманной пластики и без попытки вписаться в современную городскую среду. На фоне новых жилых комплексов из других районов дом выглядит откровенно устаревшим.
При ближайшем рассмотрении вызывают вопросы и строительные решения. Уже сейчас специалисты отмечают не самое высокое качество кладки. Для новостройки это тревожный сигнал, поскольку подобные вещи обычно проявляются ещё сильнее спустя несколько лет эксплуатации.
Дополнительные сомнения вызывает и конструкция фасада. Плиты перекрытия выходят на фасад и образуют так называемые «голые бетонные пояски». В условиях северного климата это потенциальные мостики холода. Со временем такие участки могут привести к промерзанию полов у наружных стен, а значит — к дополнительным затратам на утепление и ремонты.
Отдельный момент — балконы. Формально они заявлены как лоджии, но по факту это обычные балконы без остекления. При этом ограждения выполнены из тонкого металла, который выглядит максимально бюджетно и не создаёт ощущения надёжности.
Значительную часть года такие пространства будут малопригодны для использования, а остекление придётся делать самостоятельно и за собственные деньги. С учетом современного бюрократического ада, который приходится проходить для остекления лоджии, и стоимости работ, покупка такой квартиры не кажется таким уж выгодным вложением.
Сам дом относится к эконом-классу и этим всё сказано.
Монолитный каркас сочетается с газобетонными перегородками: межквартирные стены около 20 см, внутренние — около 10 см. Полноценной шумоизоляции нет, за исключением слоя в стяжке пола. Шумку, конечно, можно сделать, но опять за свой счет и такие работы сожрут в квартире лишний оплаченный квадратный метр.
Отделка также максимально упрощена. Базовый вариант — подготовка к предчистовой: стяжка пола и вывод электрики до щитка. Всё остальное покупателю придётся делать самостоятельно и снова за свои деньги. Даже платная чистовая отделка остаётся бюджетной: стандартные обои, ламинат, натяжные потолки, окрашенные стены в санузле и минимальный набор сантехники. При этом выбрать цветовые решения нельзя — всё делается по единому шаблону.
Структура квартир в доме также вызывает вопросы. Большое количество студий и однокомнатных квартир. Тут мотивация застройщика понятна. Студии продать легче всего, но только самые смелые семьи будут селиться на 27-30 квадратах без перегородок. А вот молодежь, которой родители купят первую квартиру — вполне.
Помимо прочего, студии и однушки легче всего сдавать в аренду. Постоянным жителям такое соседство едва ли будет приятно, но общага — есть общага. Постояльцев не спрашивают.
Не лучшим образом выглядит и организация территории. Двор остаётся открытым, парковочных мест немного, а въезд на территорию может быть затруднён. Для современных жилых комплексов, где всё чаще делают закрытые дворы и продуманную логистику, это уже выглядит устаревшим подходом.
Зато остановка рядом и машину можно не покупать (или ставить её где-то подальше от дома).
Отдельно стоит упомянуть систему теплоснабжения. Дом будет подключён к сетям ТГК-2. Это значит, что все отключения жильцы «Стелса» будут переживать вместе с подавляющим большинством горожан.
Архангельские сети и без того перегружены, в новые районы идет всего одна труба и большинство застройщиков возводят небольшие локальные котельные, но для «Стелса» это дорого.
На фоне всего перечисленного особенно показательно, что даже некоторые современные социальные дома, построенные по государственным программам, сегодня выглядят и технологически, и архитектурно более продуманными, чем ЖК «Стелс». Новый социальный дом на Карпогорской — отличный пример. Пусть тут поставили, пожалуй, самые бесполезные лифты для маломобильных граждан, но само здание выглядит куда более капитальным.
В итоге проект выглядит как максимально бюджетное решение, где главным аргументом остаётся только цена. Но экономия на этапе покупки может обернуться компромиссами в комфорте, архитектуре и качестве проживания на долгие годы.
Студию под сдачу здесь, конечно, можно взять, но будет ли это выгодным вложением? Из-за расположения цену сильно не задрать, а на дешевое жильё слетается соответствующий контингент. После пары-тройки не самых ответственных арендаторов, квартира примет печальный вид и ремонт потребуется снова.
Жить здесь на постоянку… Ситуации бывают всякие, поэтому ничего предосудительного в таком решении нет, но и завидовать такой судьбе мы, извините, не будем.
Продолжение следует…