В опросе поучаствовали представители строительной компании-застройщика «СМК», Группы «Аквилон» и ГК «СтройКомплекс».
Вопросы были заданы с точки зрения рядового гражданина, которому предстоит жить в домах, построенных по КРТ. Нашего условного архангелогородца мало волнует общегородское благо, а вот личный комфорт — вполне. Для тех, кто пока не планирует менять место жительства, всё равно будет интересно, как видят результаты масштабной программы сами непосредственные участники процесса.
Вопросы следующие:
1. Что конкретно получит район кроме новых домов? Есть ли обязательные требования к социальной инфраструктуре (школы, детские сады, зоны отдыха и спортивные объекты)?
2. На каких условиях расселяются люди из аварийных домов? Им полагается компенсация или аналогичное по площади жильё в новых домах? Каков размер компенсации за квадратный метр?
3. Какой будет плотность застройки? Не станет ли квартал бетонным муравейником без солнца и воздуха?
4. Что с инженерными сетями? Новые дома будут подключать к городским или собственным сетям? Кто модернизирует коммуникации?
5. Какое качество строительства заложено? Из чего будут стены? Какая шумоизоляция? Есть ли технический этаж? Какая система отопления?
6. Кто будет управлять домами? После сдачи начинается настоящая жизнь ЖК. Какая управляющая компания? Какие тарифы? Кто отвечает за гарантийные дефекты? Как долго домом будет управлять УК от застройщика?
Первым отвечает холдинг «СМК». Только в Архангельске застройщик уже расселил более 300 человек по программе КРТ, наращивая темпы строительства объектов :
Что конкретно получит район кроме новых домов? Есть ли обязательные требования к социальной инфраструктуре (школы, детские сады, зоны отдыха и спортивные объекты)?
При реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) район, помимо жилых домов, получает полноценную, сбалансированную городскую среду с новыми социальными, транспортными и коммунальными объектами. На данный момент строительство тех или иных объектов социальной инфраструктуры зависит от градостроительной документации, а также условий, прописанных в конкретном договоре о КРТ. Однако в марте 2026 года Государственная дума приняла поправки в статью 67 Градостроительного кодекса РФ, которые полностью запрещают утверждать решения о КРТ без четко прописанных нормативов обеспеченности инфраструктурой. Таким образом, теперь районы, которые вошли в зону КРТ, получат не просто жилые многоэтажки, а полностью готовую и комфортную городскую среду со всей необходимой инфраструктурой.
На каких условиях расселяются люди из аварийных домов? Им полагается компенсация или аналогичное по площади жильё в новых домах? Каков размер компенсации за квадратный метр?
Условия расселения граждан зависят от того, на каком основании они занимают жилое помещение, в котором проживают. Если квартира находится в частной собственности, собственнику, согласно общим правилам ЖК РФ, выплачивается денежное возмещение. Размер денежного возмещения определяется в каждом случае индивидуально и зависит от ряда факторов: общей площади жилого помещения, наличия обременений на жилое помещение, рыночной стоимости земли под домом, доли в общем имуществе и убытки из-за переезда и т. д. Если же квартира находится в муниципальной собственности, а гражданин проживает в ней по договору социального найма, то он имеет право на получение по договору социального найма равного по площади жилья, с требования по благоустройству домов в данном муниципальном образовании, и в границах города Архангельска.
Какой будет плотность застройки? Не станет ли квартал бетонным муравейником без солнца и воздуха?
Плотность застройки определяется проектом планировки территории и градостроительными нормами. Целью КРТ является создание комфортной городской среды, поэтому чрезмерная плотность исключается.
Современные стандарты проектирования предполагают разумное соотношение между высотой зданий, шириной улиц и площадей, обеспечением достаточного количества зелёных насаждений и открытых пространств.
Таким образом, риск появления «бетонного муравейника» минимален — напротив, целью программы является повышение комфорта проживания, увеличение доли общественного пространства и соблюдение экологических норм.
Что с инженерными сетями? Новые дома будут подключать к городским или собственным сетям? Кто модернизирует коммуникации?
Новые дома будут подключены к централизованным городским инженерным сетям. Если необходимо будет провести модернизацию существующих коммуникаций, то этим будут заниматься специализированные организации, выбранные муниципалитетом или заказчиком проекта. Они проводит реконструкцию сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплосетей и связи, обеспечивая соответствие современным техническим требованиям и нагрузкам новых домов.
Главный страх жителей — «новые высотки заберут весь напор воды и тепло» — исключен законодательно. РСО не имеют права выдать застройщику технические условия на подключение, если в существующей системе нет свободного резерва мощности. Реконструкция головных сооружений всегда идет с запасом, поэтому в результате КРТ надежность коммунальных услуг и качество воды в соседних кварталах, как правило, наоборот улучшаются.
Какое качество строительства заложено? Из чего будут стены? Какая шумоизоляция? Есть ли технический этаж? Какая система отопления?
При проектировании и строительстве новых жилых кварталов в рамках КРТ в Архангельске применяется строго индивидуальный подход к каждому дому. Массовая, безликая застройка полностью исключена. Каждый объект разрабатывается с учетом особенностей конкретного земельного участка, архитектурного облика района и потребностей будущих жильцов. Индивидуальный подход напрямую определяет высокое качество и технические параметры строительства. Качество строительства новых домов соответствует современным строительным нормам и стандартам. Стены возводятся из долговечных материалов.
Защита от шума проектируется персонально под каждый дом, исходя из его расположения относительно оживленных улиц (согласно СП 51.13330.2011).
Индивидуальный подход также проявляется в отказе от неэффективных вертикальных стояков старого типа в пользу современных регулируемых систем.
Кто будет управлять домами? После сдачи начинается настоящая жизнь ЖК. Какая управляющая компания? Какие тарифы? Кто отвечает за гарантийные дефекты? Как долго домом будет управлять УК от застройщика?
После ввода домов в эксплуатацию управление ими осуществляет управляющая компания, которая выбирается одним из двух способов:
- УК от застройщика управляет домом временно. В течение 5 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязан сам заключить договор с временной УК. Срок действия такого договора — до
3 месяцев - По истечении временного периода собственники квартир выбирают управляющую компанию самостоятельно на общем собрании собственников помещений. Собственники имеют право либо заключить договор с первоначальной организацией, либо выбрать иную УК.
Тарифы устанавливаются выбранной управляющей организацией и зависят от перечня предоставляемых коммунальных и эксплуатационных услуг. Они утверждаются общим собранием собственников и регулируются местными органами власти в пределах установленных тарифов ЖКХ региона.
За выявленные строительные дефекты в течение гарантийного срока (5 лет с момента сдачи дома) несёт ответственность застройщик. Все обращения по дефектам принимаются управляющей компанией, которая затем обращается непосредственно к застройщику для устранения недостатков.
Вслед за «СМК» дадим слово СК «СтройКомплекс». Последние отвечают за стройку в когда-то проблемном в районе в границах проспекта Обводный канал, улицы Выучейского и проспекта Советских Космонавтов:
1. Что конкретно получит район кроме новых домов? Есть ли обязательные требования к социальной инфраструктуре (школы, детские сады, зоны отдыха и спортивные объекты)?
По плану рядом с домами сделают комплексное благоустройство территории, на которой будут спортивные площадки, зоны отдыха, прогулочные и пешеходные дорожки, парковочные места и много зелени. Проект рассчитан на 10 лет и предполагает миллиарды рублей инвестиций.
Помимо жилья на территории построят муниципальную школу на 1000 мест и физкультурно-оздоровительный комплекс. Участок под их строительство ГК «СтройКомплекс» должна полностью расселить, а также снести старые дома за свой счет. А построят новые объекты за счет государственных средств.
Мы, как застройщик, расселим людей и подготовим участок, а государство возьмет на себя обязательства по возведению школы и ФОКа.
2. На каких условиях расселяются люди из аварийных домов? Им полагается компенсация или аналогичное по площади жильё в новых домах? Каков размер компенсации за квадратный метр?
В Архангельске застройщик реализует масштабный проект по региональной программе комплексного развития территорий. В целом до 2028 года девелоперу предстоит расселить более 12,2 тысячи квадратных метров жилья в старых деревянных домах 50-х годов постройки, которые находятся в границах проспекта Обводный канал, улицы Выучейского и переулка Водников. Эту землю ГК «СтройКомплекс» получила под застройку по КРТ по итогам открытого аукциона.
Семьям предоставляется готовое жилье или денежная компенсация. Собственникам квартир выдается денежная компенсация, а нанимателям предоставляются жилые помещения. Они находятся в разных районах города.
При переселении мы учитываем пожелания каждой семьи и рассматриваем все вопросы в индивидуальном порядке, в том числе о сроках освобождения выкупленных помещений. Также мы приветствуем активное участие самих граждан в поиске и подборе жилых помещений.
3. Какой будет плотность застройки? Не станет ли квартал бетонным муравейником без солнца и воздуха?
Проектное решение, которое сейчас реализуется, строится ровно на противоположном принципе: не уплотнить застройку любой ценой, а создать сбалансированную среду с развитой инфраструктурой и открытыми пространствами.
Вместо ветхого жилья здесь разместятся семь жилых домов плюс школьное учреждение на 1000 мест. Важный нюанс: школа строится на федеральные деньги и будет оснащена физкультурно-оздоровительным корпусом и спортивным ядром (футбольное поле, беговые дорожки, площадки). Это значит, что значительная часть территории не застраивается жильём, а отдаётся под социальный объект и спорт.
Плотность застройки регулируется не количеством домов, а нормативами инсоляции (освещённости) и расстояниями между зданиями. Проект планировки жёстко соблюдает эти нормы. Более того, наличие школы с собственной открытой спортзоной автоматически создаёт разрывы между домами — никакой «стены» из монолита не возникает.
Рядом с домами запроектировано комплексное благоустройство территории: спортивные площадки (уличные тренажёры, турники, возможно, баскетбольная коробка); отдельные зоны отдыха (скамейки); прогулочные и пешеходные дорожки — с освещением и организованные парковочные места (в том числе подземный паркинг, что позволяет убрать машины со двора); много зелени — живая изгородь, посадки деревьев, газоны.
Никакого «асфальтового поля» и безликих фасадов. Дворы будут камерными, но с хорошей вентиляцией. Проект рассчитан на 10 лет и предполагает миллиарды рублей инвестиций. Это не точечная вставка одного дома, а планомерная реновация квартала с длительным горизонтом. За десятилетие будет сформирован не только сам жилой комплекс, но и прилегающая среда — дороги, тротуары, озеленение, малые архитектурные формы.
4. Что с инженерными сетями? Новые дома будут подключать к городским или собственным сетям? Кто модернизирует коммуникации?
Вопрос подключения новых домов к инженерным сетям полностью решен. Застройщиком получены все необходимые технические условия (ТУ) на подключение к городским централизованным сетям: водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, электроснабжению. Новые дома будут подключены именно к существующим городским коммуникациям, а не к автономным системам.
5. Какое качество строительства заложено? Из чего будут стены? Какая шумоизоляция? Есть ли технический этаж? Какая система отопления?
В основе дома — монолитная железобетонная технология. Она обеспечивает высокую несущую способность и долговечность. Наружные стены — монолитные, с дополнительным утеплением по фасаду.
Фасад — навесной вентилируемый. Он спроектирован так, чтобы избежать накопления влаги и сохранять тепло зимой и прохладу летом. Внешняя отделка — керамогранитные плиты: это устойчивый к загрязнениям и погодным воздействиям материал, который долго сохраняет эстетичный вид.
Входные группы получат индивидуальное дизайнерское оформление: продуманы материалы, освещение, эргономика. Это подчеркивает уровень жилого комплекса и создаёт первое впечатление о доме.
Технический этаж в доме предусмотрен. Он расположен над верхним жилым уровнем и используется для размещения инженерного оборудования (тепловых узлов, вентиляционных камер, разводки коммуникаций). Это позволяет оперативно обслуживать системы без доступа в жилые помещения, а также исключает шум от работы механизмов в зоне проживания/
Система отопления — централизованная. Теплоноситель подводится от городских сетей. В каждой квартире устанавливается индивидуальный тепловой пункт с возможностью регулировки температуры (поквартирный учет тепла). Это сочетает надежность центрального отопления с гибностью автономной настройки.
Важное преимущество — подземный паркинг. Машины «уходят» под землю, а двор освобождается для людей. Без припаркованных автомобилей снижается уровень шума, улучшается экология, появляется безопасное пространство для прогулок с детьми, зон отдыха, озеленения.
6. Кто будет управлять домами? После сдачи начинается настоящая жизнь ЖК. Какая управляющая компания? Какие тарифы? Кто отвечает за гарантийные дефекты? Как долго домом будет управлять УК от застройщика?
После ввода дома в эксплуатацию начинается самый важный этап — полноценная жизнь жилого комплекса. Управлять домом будет профессиональная управляющая компания (УК), выбранная застройщиком на первоначальном этапе. Это позволяет обеспечить бесшовный переход от строительства к эксплуатации: управляющая компания знает все инженерные нюансы и может оперативно реагировать на любые вопросы жильцов.
Тарифы на содержание жилья на первый год утверждаются экономически обоснованными — без завышения, но с учетом реальных затрат на обслуживание монолитного дома с подземным паркингом, вентилируемым фасадом, кладовыми и инженерным оборудованием. В дальнейшем размер платы корректируется не чаще одного раза в год и может изменяться только по решению общего собрания собственников.
Застройщик предоставляет гарантийный срок на сам дом и общедомовое инженерное оборудование — 3 года (что соответствует, а по ряду позиций превышает минимальные требования законодательства). В течение этого срока застройщик несет полную ответственность за любые дефекты, допущенные при строительстве: трещины, протечки, некачественную шумоизоляцию, отказ систем отопления, вентиляции, водоснабжения в местах общего пользования и т. д. Все выявленные недостатки устраняются силами и за счет застройщика. Жильцам не нужно платить за такие ремонты — достаточно направить заявку в УК, которая фиксирует дефект и передаёт требование застройщику.
До истечения 3 лет — застройщик организует обследование и ремонт. УК при этом выступает агентом собственников: следит за сроками, контролирует качество устранения дефектов, ведёт претензионную работу. Застройщик не препятствует иному выбору жильцов. Более того, качественная работа УК в первые годы — главная причина, по которой собственники чаще всего оставляют управление той же компании.
Третьей выступает Группа «Аквилон», не нуждающаяся в представлении для жителей Архангельска. Участие в программе КРТ настолько крупного застройщика — само собой разумеющееся явление:
1. Что конкретно получит район кроме новых домов? Есть ли обязательные требования к социальной инфраструктуре (школы, детские сады, зоны отдыха и спортивные объекты)?
Программа КРТ направлена не только на расселение аварийных ветхих деревянных домов и строительство новых, но и на создание объектов социальной инфраструктуры, если их строительство предусмотрено аукционной документацией. Все зависит от конкретной локации, требований градостроительной документации, запросов инициатора проведения аукциона. В любом случае все условия формулирует инициатор аукциона — т. е. администрация муниципального образования. Наиболее финансовоемким является обязательство застройщика по расселению аварийных, ветхих домов. Это те средства, которые застройщик должен израсходовать еще до начала строительства и получения каких-либо средств от продаж квартир.
Некоторые проекты предусматривают создание за счет застройщика общедоступных благоустроенных скверов на месте территории расселенных аварийных домов. Также, застройщик за свой счет обязан расселить дома на участках, предназначенных для размещения социальных объектов. Данные участки остаются муниципальными и в коммерческую застройку не вовлекатся.
2. На каких условиях расселяются люди из аварийных домов? Им полагается компенсация или аналогичное по площади жильё в новых домах? Каков размер компенсации за квадратный метр?
По действующему законодательству жители расселяемых в рамках КРТ домов имеют право: либо на получение равного по площади жилья, с требования по благоустройству домов в данном муниципальном образовании, и в границах данного муниципального образования (в нашем случае — это границы муниципального образования «Город Архангельск»); либо — на выплату денежной компенсации, размер которой является предметом соглашения между жителем (собственником) и застройщиком, осуществляющим расселение.
На всех приобретенных нами территориях в рамках КРТ расселение аварийных, непригодных для проживания домов проходит без нареканий. Мы подходим к каждому жителю индивидуально. Опыт компании позволяет решать разные задачи — от простых случаев, до самых сложных. Наша задача — не оставить граждан один на один с КРТ, не просто выплатить деньги, а предоставить им помощь в получении благоустроенного жилья, чтобы переезд был осуществлен вовремя.
3. Какой будет плотность застройки? Не станет ли квартал бетонным муравейником без солнца и воздуха?
При проектировании будущей застройки на месте расселяемых в рамках КРТ аварийных домов осуществляется строгое соблюдение всех градостроительных правил и норм проектирования, закрепленных в действующей градостроительной документации: Генеральном плане, Правилах землепользования и застройки, Зоны регулируемой застройки, проекте планировки территории, согласование архитектурно-градостроительного облика.
При этом обязательно учитываются, закрепленные в действующих нормативных документах коэффициент плотности застройки, требования к инсоляция, обеспеченность территории парковочными местами, площадками для игр детей и отдыха взрослых, а также шаговой доступностью до объектов социальной инфраструктуры.
4. Что с инженерными сетями? Новые дома будут подключать к городским или собственным сетям? Кто модернизирует коммуникации?
Необходимо отметить, что в Архангельске собственниками инженерных сетей тепло-, электро-, водо- снабжения и канализации, водоотведения является не муниципалитет, а конкретные ресурсоснабжающие организации. Поэтому речь идет не о «городских» сетях, а о сетях принадлежащих конкретным ресурсоснабжающим организациям. Для того, чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен предоставить согласованные ресурсоснабжающей организацией — собственником сетей, технические условия для подключения проектируемого объекта к принадлежащим ресурсоснабжающей организации инженерным сетям. Без таких согласованных со всеми ресурсоснабжающими организациями технических условий разрешение на строительство не выдается, и, следовательно, само строительство вести невозможно.
Именно ресурсоснабжающая организация — собственник инженерных сетей определяет — располагает ли она необходимыми техническими возможностями для обеспечения соответствующим коммунальным ресурсом конкретный проектируемый объект. Если ресурсоснабжающая организация — владелец инженерных сетей такой возможностью не располагает, то она в технических условиях на присоединение объекта к принадлежащим ей сетям указывает на необходимость строительства новых, либо реконструкции существующих сетей за счет застройщика.
И застройщик, чтобы получить согласование технических условий (без которого не получить разрешение на строительство) должен за свой счет выполнить требования ресурсоснабжающих организаций и оплатить строительство, либо реконструкцию соответствующих сетей. Более того, застройщик также оплачивает ресурсоснабжающей организации по установленному тарифу дополнительный объем коммунального ресурса, необходимый для функционирования проектируемого объекта.
5. Какое качество строительства заложено? Из чего будут стены? Какая шумоизоляция? Есть ли технический этаж? Какая система отопления?
Каждый проект с точки зрения наполнения, конструктива и благоустройства индивидуален. Мы тщательно следим за тем, чтобы в наших домах было максимально комфортно, тепло и уютно. По каждому конкретному проекту перед началом строительства в открытых источниках публикуется подробная информация о его конструктивных особенностях.
Общим для всех проектов Группы «Аквилон» является концепция Э4 — стандарт, объединивший передовые разработки компании по энергоэффективности и ресурсосбережению, эргономике пространства, экологичности и безопасности проживания, а также «умным» системам управления домом, что в итоге дает жильцам существенную экономию как времени, так и бюджета.
Группа «Аквилон» применяет на всех новых объектах в Архангельске и Северодвинске энергосберегающую технологию Termo-S. Это собственная разработка девелопера, уже опробованная в проектах в Архангельской области в жестких климатических условиях и доказавшая свою эффективность. Улучшенное утепление домов позволяет снизить теплопотери на 50%, благодаря этому экономия на коммунальных платежах достигает 40%. Созданная с учетом особенностей климата северных регионов страны новая технология утепления домов полностью соответствует стандартам экологичности и безопасности. Так, для утепления стен используется максимально энергоэффективный утеплитель, толщина которого увеличена до 180 мм при стандарте в 100–130 мм.
Такое наращивание утеплительного слоя не скрадывает полезные метры жилого помещения, позволяя сохранять в квартирах тепло даже при самых низких внешних температурах. Данная технология предусматривает также дополнительное утепление кровли. Как правило, через эту часть здания может уходить до 25% тепла. Предотвратить теплопотерю позволяет использование экструдированного пенополистирола толщиной до 200–250 мм. Дополнительным плюсом материала является его высокая влагоустойчивость. Дополняют энергосберегающую технологию окна с улучшенными двухкамерными стеклопакетами с селективным покрытием и аргоновым заполнением.
В стенах и в стяжке пола прокладывается звукопоглощающий слой из минераловатных плит. В квартирах устанавливаются шумозащитные окна и индивидуальные вентиляционные клапаны с технологией VENT-IN, благодаря которой в квартиру через фильтр поступает свежий воздух. Для проветривания не нужно открывать окна и пускать в помещение уличный шум. Все шумные помещения — индивидуальные тепловые пункты, насосные, главный распределительный щит и другие — расположены в подвале дома, они не граничат с жилыми помещениями. В результате внутри квартир становится намного тише: они защищена от громких разговоров, музыки и звука пылесоса у соседей, шума с улицы, из технических помещений или от работы инженерных систем.
Комплексное благоустройство на закрытой дворовой территории будет выполнено по концепции «Двор без машин» и предусматривает максимальное озеленение, установку детских и спортивных площадок с антитравматическим покрытием и обустройство зон отдыха. Во всех новых проектах предусмотрен подземный паркинг с доступом на лифте.
6. Кто будет управлять домами? После сдачи начинается настоящая жизнь ЖК. Какая управляющая компания? Какие тарифы? Кто отвечает за гарантийные дефекты? Как долго домом будет управлять УК от застройщика?
После подписания разрешения на ввод дома в эксплуатацию он передается в управление управляющей компании «Синергия», которая учреждена Группой «Аквилон». Затем происходит передача квартир собственникам и оформление ими права собственности — получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости. После того как большинство собственников квартир оформили свое имущество, проводится общее собрание собственников многоквартирного дома. На нем в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ и других нормативно-правовых актов собственники самостоятельно решают (путем голосования собственников) вопрос выбор способа управления многоквартирным домом (управление через заключение договора с управляющей компанией, либо создание Товарищества собственников недвижимости).
В случае, если собственники приняли решение об управлении домом посредством договора с управляющей компанией, они самостоятельно принимают решение (путем голосования собственников) с какой управляющей компанией заключается договор.
Фотографии предоставлены указанными застройщиками